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房企融资再度收紧 阳光100等房企卖股权回笼资金

2019-07-10 来源:蓝鲸财经 用手机看

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  原标题:房企融资再度收紧,泰禾、阳光100等房企卖股权回笼资金

  2019年上半年,房企融资形式如同“过山车”,在经历了短暂的“小阳春”后又迅速转冷。

  近日,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。银保监会要求,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。一时间,房企融资持续收紧的言论甚嚣尘上。

  蓝鲸房产注意到,面对国内融资渠道的收紧,泰禾集团(000732)(SZ.000732)、华侨城(SZ.000069)等房企,开始通过股权出让的方式回笼资金;佳兆业(HK.01638)、大发地产(HK.06111)等房企,则将融资目光转向海外市场,高息美元债券再度抬头。

  业内专家表示,受内外经济环境的影响,下半年房企融资存在较大变数,目前来看,房企融资更为收紧的空间和可能性相对较小,不过,随着地产销售规模逐渐下行,房企仍需警惕基本面和政策面对偿债压力的双重冲击。

  上半年融资结构生变,公司债占比持续下滑

  自2018年年底至2019年一季度的“回暖”趋势,在各城市“高价地”频出之下,被紧急收紧。从整个上半年融资形势来看,房企融资额持续处于低位,同时,在传统融资渠道受阻之下,房企的融资结构也在发生变化。

  据同策研究院数据显示,2019年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.60亿元,环比上涨66.2%。

  2019年1-6月份40家房企融资趋势/来源:同策研究院

  6月份融资额虽然出现了较大涨幅,但业内专家并不认为这是融资环境转暖的信号。同策研究院研究员陈朦朦分析表示,6月份以来,房企整体融资规模波动较大,融资状况十分不稳定。同时,各类债权融资方式、金额仍处于低位,房企市场化融资途径愈发困难。

  蓝鲸房产制图/数据来源:同策研究院

  蓝鲸房产注意到,6月份房企611.60亿元总融资额中,包括公司债、其他债券、境内银行存款、信托融资等融资额均有小幅上涨,但在多房企大行股权融资动作之下,上述融资项目的占比均出现不同程度下滑。

  数据显示,6月份,房企股权融资出现大规模增长,包括泰禾集团、阳光100、中国金茂、华侨城等均在该月份进行项目股权转让。这使6月房企股权融资额度升至75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,环比上涨83.17%。

  蓝鲸房产制图/数据来源:同策研究院

  陈朦朦进一步分析指出,当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

  融资收紧确实对房企起到了“敲山震虎”的作用,房企的拿地热情有所降低。据中指院数据显示,6月份,阳光城(000671)(SZ。000671)拿地金额约28亿元;而在2019年1-5月,阳光城拿地金额约为281亿元,其拿地步伐明显放缓。此前,在土地市场上攻城略地的旭辉控股(HK。00884),6月份也明显减少了公开拿地动作。

  泰禾、阳光100继续出售股权,大发地产、佳兆业高息发美元债

  事实上,做过去两年里,房企融资环境长期处于收紧状态,但在融资形势上,房企除增加战投、质押股权之外,股权融资的情况并不多见然而,进入2019年以来,房企股权融资额及占比逐月出现攀升,6月份,更是创下新高。这其中,不乏有房企进行资产置换的考量,如中国金茂(HK.0817)华侨城等;但多数房企如泰禾、阳光100(HK.02608)等,或是出于补充流动性资金的考虑。这在一定程度上折射出房企生存现状的无奈。

  6月28日,泰禾向天伦地产转让润天置业100%股权,同时,向济南(楼盘)泰悦转让达盛置业70%股权,合计对价约16.57亿元。6月24日,泰禾以18.22亿元,转让广州(楼盘)增城两项目公司29%股权予五矿信托。而在此之前,泰禾已将旗下7个项目股权售予世茂房地产(HK.00813),交易对价77亿元。

  6月13日,阳光100向融创中国出售重庆(楼盘)阳光壹佰公司70%的股权,交易作价13.34亿元;向佳兆业出售卓星集团100%的股权,交易作价为46.6亿元。

  58安居客分析师张波向蓝鲸房产表示,由于股权融资方式可能会分散企业的控制权,一般来说,房企针对股权融资的方式会相对谨慎。他预计,如果接下来融资形势延续二季度从严的态势,资金管控力度不放松,则下半年股权融资占比势必还会提升。

  此外,在房企融资渠道收紧的情况下,美元债再度抬头,拉高了房企的整体融资成本。克而瑞数据显示,2019年上半年房企债券类融资成本7.25%,较2018年年末上升了0.77个百分点。其中,境外发债的成本8.34%,较于2018年全年上升了1.19个百分点。

  据蓝鲸房产不完全统计,6月份,至少有9家房企美元债利率突破10%,有的房企甚至达到13%。如在6月26日,中国宏泰发展(HK.06166)拟发行1.8亿美元优先票据,利率达13%;有“旧改王”支撑的佳兆业再度以11.25%的利率发行2亿美元优先票据。而这已经是2019年佳兆业第四次高息发债。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析表示,在国内市场,房企通过银行贷款、信托融资等方式融资,很容易受到政策的影响。这样一来,就会推动房企的海外融资,进而推高其资金成本。

  值得一提的是,去年上市的弘阳地产(HK.01996)和大发地产(HK.06111),融资成本虽然仍处在高位,但在融资收紧的情况下,利率水平出现微降。如大发地产发行的1.8亿美元优先票据,利率12.875%,相较于4月份的13.75%有所下降;弘阳地产6月26日发行的2.5亿美元优先票据,年利率10.5%;相比于2018年底的13.5%,3月份的11.5%,亦有明显回调。

  加强信托融资管制,下半年房企融资走势不确定性增强

  在国内发债融资受阻,海外融资成本越来越高的大环境下,今年上半年,房企明显提高了信托融资方式,不过,在6月份,银保监重点对房企信托融资进行了管控。

  7月6日,银保监会相关负责人在接受采访时表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

  对此柏文喜向蓝鲸房产表示,“下半年房企的资金面仍然偏紧,近日银保监会对房地产信托的窗口指导就是标志之一。”

  但亦有专家认为,房企下半年融资走势仍存在较大的不确定性。易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产指出,“下半年融资政策或为先紧后松的态势,尤其是近期以收紧为主,不排除后续会有放松的可能。”

  据证券日报统计,今年以来,有89家公司发行企业债获发改委核准批复,总规模超4000亿元。仅6月份和7月第一周,发改委批复的企业债券总规模就将近2000亿元,发行速度明显加快。

  严跃进称,从近两周房企融资的获批情况来看,融资环境也并非完全呈收紧状态。不过,企业确实需要熬过这几个月的资金困境期。

  据克而瑞数据显示,2019年房企开始面临偿债高峰期,下半年95家重点房企的到期债券为1706亿元,是2018年全年到期债券的75%。

  张波向蓝鲸房产表示,房地产及上下游行业对于国内经济的带动作用不容小觑,为保持国内房地产市场的稳定性,下半年即使对于企融资的限制不放松,更为收紧的空间和可能性也相对较小。不过,他也指出,对于现有负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会有所加强。

  不难判断的是,2019年下半年,房企和管理层将会展开新一轮的“融资博弈”。管理层如何在贯彻“房住不炒”的总要求下,维持国内房地产市场的稳定性?房企如何在融资不放松的行情下,实现自身的业绩增长?

责编:C君

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